Trong bối cảnh chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ trên toàn cầu, hoạt động thẩm định giá không nằm ngoài xu hướng ứng dụng các thành tựu công nghệ hiện đại. Những tiến bộ trong lĩnh vực trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn (Big Data), mô hình định giá tự động (AVM), chuỗi khối (Blockchain) hay các công cụ phân tích dữ liệu đã và đang làm thay đổi đáng kể cách thức thu thập thông tin, xử lý dữ liệu, xây dựng mô hình và lập báo cáo thẩm định giá. Tuy nhiên, theo quan điểm của Hội đồng Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) và Tổ chức RICS, sự phát triển này không làm suy giảm vai trò của thẩm định viên, mà ngược lại, càng nhấn mạnh vị trí trung tâm và trách nhiệm nghề nghiệp của họ trong toàn bộ quá trình thẩm định giá.
Vai trò của công nghệ và phán đoán chuyên môn
IVSC khẳng định rằng mặc dù công nghệ đã được sử dụng trong hoạt động thẩm định giá từ nhiều năm qua, nhưng những bước tiến gần đây, đặc biệt trong lĩnh vực AI, có thể tác động sâu sắc đến cách thức thực hiện và trình bày kết quả thẩm định giá. Công nghệ cho phép tự động hóa nhiều công việc như thu thập và xử lý dữ liệu, xây dựng mô hình dự báo hay hỗ trợ lập báo cáo. Tuy nhiên, một nguyên tắc cốt lõi được IVSC nhấn mạnh là: Không có bất kỳ mô hình nào (bao gồm cả AI, học máy hay mô hình định giá tự động – AVM) có thể tạo ra một kết quả thẩm định giá tuân thủ IVS mà thiếu đi phán đoán chuyên môn và sự hoài nghi nghề nghiệp của thẩm định viên; AI chỉ được coi là một công cụ hỗ trợ cho thẩm định viên chứ không phải là sự thay thế.
Trong thực tiễn, công nghệ có thể hỗ trợ thẩm định viên ở nhiều bước khác nhau của quy trình thẩm định giá, từ việc khai thác dữ liệu thị trường, phân tích xu hướng, xây dựng mô hình định giá đến kiểm tra tính nhất quán của báo cáo. Tuy nhiên, theo IVS 104 về dữ liệu và đầu vào, thẩm định viên vẫn phải chịu trách nhiệm trong việc đánh giá, lựa chọn và sử dụng dữ liệu phù hợp, đảm bảo dữ liệu có liên quan, đáng tin cậy và được kiểm chứng đầy đủ. Trong bối cảnh dữ liệu ngày càng đa dạng và phức tạp, vai trò của thẩm định viên như một “bộ lọc” chuyên môn trở nên đặc biệt quan trọng, giúp loại bỏ những thông tin sai lệch, không phù hợp hoặc không đủ độ tin cậy.
Kiểm soát mô hình và bảo đảm minh bạch
Bên cạnh đó, IVSC cũng đặt ra yêu cầu rất rõ ràng đối với việc sử dụng các mô hình định giá, bao gồm cả mô hình ứng dụng AI. Theo IVS 105, thẩm định viên phải hiểu rõ cách thức vận hành của mô hình, đánh giá mức độ phù hợp của mô hình đối với mục đích thẩm định giá, đồng thời kiểm tra và giám sát kết quả đầu ra nhằm đảm bảo tính hợp lý và chính xác. Trong bối cảnh nhiều mô hình AI hoạt động theo cơ chế “hộp đen”, khó giải thích, yêu cầu này càng trở nên cấp thiết, nhằm tránh tình trạng phụ thuộc hoàn toàn vào công nghệ mà thiếu sự kiểm soát của con người.
Một trong những nguyên tắc quan trọng khác được IVSC nhấn mạnh là tính minh bạch trong hoạt động thẩm định giá. Khi sử dụng công nghệ, đặc biệt là AI, thẩm định viên cần công bố rõ ràng việc sử dụng công nghệ trong phạm vi công việc và trong báo cáo thẩm định giá, bao gồm việc giải thích công nghệ được sử dụng như thế nào, vì sao được sử dụng và mức độ ảnh hưởng của nó đến kết quả thẩm định. Đây là yếu tố quan trọng nhằm đảm bảo tính tin cậy và khả năng kiểm chứng của kết quả thẩm định giá trong mắt các bên liên quan.
Quan điểm của RICS và yêu cầu quản trị rủi ro
Song song với quan điểm của IVSC, RICS cũng đưa ra cách tiếp cận cân bằng giữa việc khuyến khích ứng dụng công nghệ và kiểm soát rủi ro trong hoạt động nghề nghiệp. Theo tiêu chuẩn nghề nghiệp của RICS về sử dụng AI trong thực hành chuyên môn, việc ứng dụng AI có thể mang lại nhiều lợi ích nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro đáng kể nếu không được quản lý đúng cách. RICS nhấn mạnh rằng thẩm định viên cần có hiểu biết cơ bản về cách thức hoạt động của các hệ thống AI, bao gồm cả những hạn chế, khả năng sai sót và nguy cơ sai lệch (bias) của các hệ thống này. Điều này nhằm đảm bảo rằng thẩm định viên không sử dụng công nghệ một cách “mù quáng”, mà luôn duy trì tư duy phản biện và sự thận trọng nghề nghiệp.
Ngoài ra, RICS đặc biệt coi trọng các vấn đề liên quan đến quản trị dữ liệu, bảo mật thông tin và quản lý rủi ro. Việc sử dụng AI thường đi kèm với việc xử lý khối lượng lớn dữ liệu, trong đó có thể bao gồm dữ liệu nhạy cảm hoặc thông tin khách hàng. Do đó, thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá phải thiết lập các cơ chế bảo vệ dữ liệu, kiểm soát truy cập và đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật về bảo mật thông tin. Đồng thời, việc xây dựng hệ thống quản lý rủi ro, bao gồm việc nhận diện, đánh giá và kiểm soát các rủi ro phát sinh từ việc sử dụng AI, là yêu cầu bắt buộc nhằm bảo vệ uy tín nghề nghiệp và lợi ích của khách hàng.
Pháp luật và chuẩn mực Việt Nam
Dưới góc độ pháp lý và chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, vai trò của thẩm định viên khi ứng dụng công nghệ tiếp tục được khẳng định thông qua các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp như chính trực, độc lập, khách quan, có năng lực chuyên môn và tính thận trọng, cũng như yêu cầu bảo mật thông tin và hành vi chuyên nghiệp. Các chuẩn mực hiện hành không tách biệt công nghệ khỏi hoạt động thẩm định giá, mà đặt ra yêu cầu rằng dù sử dụng bất kỳ công cụ hay phương tiện nào, thẩm định viên vẫn phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá và đảm bảo tuân thủ đầy đủ quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý. Điều này có nghĩa là việc ứng dụng công nghệ phải được đặt trong khuôn khổ kiểm soát nghề nghiệp, không làm thay đổi bản chất của hoạt động thẩm định giá mà chỉ góp phần nâng cao hiệu quả và chất lượng công việc.
Vai trò của thẩm định viên trong kỷ nguyên số
Có thể thấy rằng, theo cả IVSC, RICS và hệ thống chuẩn mực của Việt Nam, vai trò của thẩm định viên trong bối cảnh ứng dụng công nghệ không những không bị thay thế mà còn được nâng cao. Thẩm định viên không chỉ là người thực hiện các phương pháp định giá truyền thống mà còn là người kiểm soát, đánh giá và chịu trách nhiệm đối với toàn bộ quá trình ứng dụng công nghệ. Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải không ngừng nâng cao năng lực chuyên môn, cập nhật kiến thức công nghệ, đồng thời duy trì các nguyên tắc cốt lõi của nghề nghiệp như độc lập, khách quan, chính trực và bảo mật.
Trong tương lai, khi công nghệ tiếp tục phát triển và được ứng dụng sâu rộng hơn trong lĩnh vực thẩm định giá, vai trò của thẩm định viên sẽ ngày càng mang tính “kết hợp” giữa chuyên môn truyền thống và năng lực công nghệ. Việc sử dụng hiệu quả công nghệ, đồng thời kiểm soát tốt các rủi ro liên quan, sẽ là yếu tố quyết định để nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường và góp phần phát triển bền vững nghề thẩm định giá trong kỷ nguyên số.
Tài liệu tham khảo
- Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính, “Vai trò của thẩm định viên khi ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực thẩm định giá theo quan điểm của IVSC, RICS và pháp luật của Việt Nam” (14/04/2026).
- Thông tư số 30/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ Tài chính ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về quy tắc đạo đức thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá.
- International Valuation Standards 2025, IVSC.
- Responsible use of artificial intelligence (AI) in surveying practice 2026, RICS.