5 phương pháp thẩm định giá bất động sản phổ biến nhất hiện nay

Thẩm định giá bất động sản là một quá trình khoa học, chuyên nghiệp, nhằm xác định giá trị của bất động sản theo một mục đích nhất định, tại một thời điểm và địa điểm cụ thể. Có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản khác nhau, phù hợp với từng loại bất động sản, mục đích thẩm định, thị trường và quy định của từng quốc gia. Trong bài viết này, công ty VIVC sẽ giới thiệu về  5 phương pháp thẩm định giá bất động sản phổ biến nhất hiện nay, đó là:

• Phương pháp tiếp cận từ thị trường
• Phương pháp tiếp cận từ chi phí
• Phương pháp tiếp cận từ thu nhập
• Phương pháp chiết trừ
• Phương pháp thặng dư

1. Phương pháp tiếp cận từ thị trường

Phương pháp tiếp cận từ thị trường là phương pháp thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở so sánh giá bán hoặc giá cho thuê của các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được rao bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm đó. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế, tức là người mua sẽ không trả quá nhiều cho một bất động sản khi có thể mua một bất động sản tương đương với giá thấp hơn.

Các bước áp dụng phương pháp Tiếp cận từ thị trường:

• Tìm kiếm và lựa chọn các bất động sản có thể so sánh được với bất động sản thẩm định, cùng loại, cùng khu vực, cùng thời điểm hoặc gần đó.
• Thu thập và phân tích thông tin về giá bán hoặc giá cho thuê, diện tích, vị trí, hướng, pháp lý, quy hoạch, tiện ích, chất lượng, kích thước, hình dạng và các yếu tố khác của các bất động sản có thể so sánh được.
• Điều chỉnh giá bán hoặc giá cho thuê của các bất động sản có thể so sánh được để phản ánh sự khác biệt về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị giữa chúng và bất động sản thẩm định. Có thể sử dụng các phương pháp điều chỉnh như phương pháp tỷ lệ, phương pháp số tiền, phương pháp phần trăm, phương pháp hồi quy tuyến tính, v.v.
• Tổng hợp và đánh giá các giá trị đã điều chỉnh của các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị thị trường của bất động sản thẩm định.

Phương pháp tiếp cận từ thị trường thường được sử dụng cho các bất động sản có nhiều giao dịch trên thị trường, như đất nền, nhà ở, căn hộ, văn phòng, cửa hàng, v.v. Phương pháp này có ưu điểm là phản ánh trực tiếp sự cung cầu và sự cạnh tranh của thị trường, dễ áp dụng và dễ hiểu. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có nhược điểm là khó tìm được các bất động sản hoàn toàn giống nhau để so sánh, cần có nhiều dữ liệu về giá bán hoặc giá cho thuê, cần có kinh nghiệm và kỹ năng để điều chỉnh giá trị.

2. Phương pháp tiếp cận từ chi phí

Phương pháp tiếp cận từ chi phí là phương pháp thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở tính toán chi phí để tái tạo hoặc thay thế bất động sản thẩm định, trừ đi sự hao mòn vật lý và chức năng của bất động sản đó. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế, tức là người mua sẽ không trả quá nhiều cho một bất động sản khi có thể xây dựng một bất động sản tương đương với chi phí thấp hơn.

Các bước áp dụng phương pháp Tiếp cận từ chi phí:

• Xác định giá trị đất của bất động sản thẩm định, có thể sử dụng phương pháp tiếp cận từ thị trường hoặc phương pháp chiết trừ.
• Xác định chi phí để tái tạo hoặc thay thế công trình xây dựng trên đất, có thể sử dụng các phương pháp như phương phám đơn giá, phương pháp đơn giá tổng hợp, phương pháp đơn giá phân tích, phương phám đơn giá tham chiếu, v.v.
• Xác định mức độ hao mòn vật lý và chức năng của công trình xây dựng, có thể sử dụng các phương pháp như phương pháp tuổi đời, phương pháp thu nhập mất đi, phương pháp số dư, v.v.
• Trừ đi chi phí hao mòn từ chi phí tái tạo hoặc thay thế để xác định giá trị công trình xây dựng.
• Cộng giá trị đất và giá trị công trình xây dựng để xác định giá trị bất động sản thẩm định.

Phương pháp tiếp cận từ chi phí thường được sử dụng cho thẩm định giá các bất động sản mới xây dựng, đặc biệt, hiếm gặp hoặc không có nhiều giao dịch trên thị trường, như nhà máy, nhà xưởng, trường học, bệnh viện, nhà thờ, v.v. Phương pháp này có ưu điểm là dễ áp dụng khi có đầy đủ dữ liệu về chi phí xây dựng, không bị ảnh hưởng bởi sự biến động của thị trường. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có nhược điểm là khó xác định giá trị đất, khó ước tính chính xác chi phí hao mòn, không phản ánh sự cung cầu và sự cạnh tranh của thị trường.

3. Phương pháp tiếp cận từ thu nhập

Phương pháp tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở phân tích thu nhập mà bất động sản thẩm định có thể mang lại cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng trong tương lai. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc đầu tư, tức là người mua sẽ trả một số tiền cho một bất động sản bằng với giá trị hiện tại của các dòng thu nhập mà bất động sản đó có thể sinh ra trong tương lai.

Các bước áp dụng phương pháp Tiếp cận từ thu nhập:

• Xác định thu nhập thuần từ bất động sản thẩm định, có thể là thu nhập thuê, thu nhập kinh doanh, thu nhập khai thác, v.v. Thu nhập thuần là thu nhập sau khi trừ đi các chi phí liên quan đến bất động sản, như chi phí bảo trì, sửa chữa, quản lý, thuế, v.v.
• Xác định thời gian thu nhập của bất động sản thẩm định, có thể là thời gian cố định, thời gian vô hạn, thời gian biến động, v.v. Thời gian thu nhập là thời gian mà bất động sản thẩm định có thể sinh ra thu nhập cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng.
• Xác định tỷ suất lợi nhuận mong muốn của người mua bất động sản thẩm định, có thể là tỷ suất lợi nhuận thị trường, tỷ suất lợi nhuận yêu cầu, tỷ suất lợi nhuận cạnh tranh, v.v. Tỷ suất lợi nhuận mong muốn là tỷ lệ phần trăm giữa thu nhập thuần và giá trị bất động sản.
• Dùng công thức hoặc bảng để tính giá trị hiện tại của các dòng thu nhập thuần trong tương lai, dựa trên thời gian thu nhập và tỷ suất lợi nhuận mong muốn. Có thể sử dụng các công thức như công thức giá trị hiện tại đơn, công thức giá trị hiện tại kép, công thức giá trị hiện tại vô hạn, công thức giá trị hiện tại biến động, v.v.
• Cộng giá trị hiện tại của các dòng thu nhập thuần trong tương lai để xác định giá trị bất động sản thẩm định.

Phương pháp tiếp cận từ thu nhập thường được sử dụng cho các bất động sản có thu nhập ổn định và dễ dàng dự báo, như khách sạn, nhà hàng, trung tâm thương mại, chung cư, v.v. Phương pháp này có ưu điểm là phản ánh khả năng sinh lời của bất động sản, phù hợp với nguyên tắc đầu tư, có thể áp dụng cho nhiều loại bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có nhược điểm là khó xác định chính xác thu nhập thuần, thời gian thu nhập và tỷ suất lợi nhuận mong muốn, cần có nhiều dữ liệu về thu nhập và chi phí, cần có kinh nghiệm và kỹ năng để phân tích và dự báo thu nhập.

4. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế, tức là người mua sẽ không trả quá nhiều cho một thửa đất trống khi có thể mua một thửa đất có tài sản gắn liền với đất với chi phí thấp hơn.

Các bước áp dụng phương pháp Chiết trừ:

• Tìm kiếm và lựa chọn các thửa đất có tài sản gắn liền với đất có thể so sánh được với thửa đất thẩm định, cùng loại, cùng khu vực, cùng thời điểm hoặc gần đó.
• Thu thập và phân tích thông tin về giá bán, diện tích, vị trí, hướng, pháp lý, quy hoạch, tiện ích, chất lượng, kích thước, hình dạng và các yếu tố khác của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất có thể so sánh được.
• Điều chỉnh giá bán của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất có thể so sánh được để phản ánh sự khác biệt về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị giữa chúng và thửa đất thẩm định. Có thể sử dụng các phương pháp điều chỉnh như phương pháp tỷ lệ, phương pháp số tiền, phương pháp phần trăm, phương pháp hồi quy tuyến tính, v.v.
• Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất của các thửa đất có thể so sánh được, có thể sử dụng phương pháp tiếp cận từ chi phí hoặc phương pháp tiếp cận từ thu nhập.
• Trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất từ giá bán đã điều chỉnh của các thửa đất có thể so sánh được để xác định giá trị quyền sử dụng đất của chúng.
• Tổng hợp và đánh giá các giá trị quyền sử dụng đất của các thửa đất có thể so sánh được để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất thẩm định.

Phương pháp chiết trừ thường được sử dụng cho các thửa đất trống không có nhiều giao dịch trên thị trường, như đất nông nghiệp, đất rừng, đất công nghiệp, v.v. Phương pháp này có ưu điểm là khắc phục được sự thiếu hụt thông tin giao dịch của thửa đất trống, dễ áp dụng khi có đầy đủ dữ liệu về giá bán và giá trị tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có nhược điểm là khó xác định chính xác giá trị tài sản gắn liền với đất, cần có kinh nghiệm và kỹ năng để điều chỉnh giá trị.

5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc cải tạo, bằng cách trừ đi chi phí phát triển hoặc cải tạo và lợi nhuận hợp lý của nhà phát triển hoặc nhà cải tạo ra khỏi tổng giá trị bất động sản sau khi phát triển hoặc cải tạo. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc đầu tư, tức là người mua sẽ trả một số tiền cho một bất động sản bằng với giá trị hiện tại của sự khác biệt giữa giá trị bất động sản sau khi phát triển hoặc cải tạo và chi phí phát triển hoặc cải tạo.

Các bước áp dụng phương pháp Thặng dư:

• Xác định giá trị bất động sản sau khi phát triển hoặc cải tạo, có thể sử dụng phương pháp tiếp cận từ thị trường, phương pháp tiếp cận từ chi phí hoặc phương pháp tiếp cận từ thu nhập.
• Xác định chi phí phát triển hoặc cải tạo bất động sản, bao gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí pháp lý, chi phí tài chính, chi phí quản lý, chi phí bán hàng, v.v.
• Xác định lợi nhuận hợp lý của nhà phát triển hoặc nhà cải tạo bất động sản, có thể là một tỷ lệ phần trăm của tổng chi phí phát triển hoặc cải tạo, hoặc một tỷ lệ phần trăm của giá trị bất động sản sau khi phát triển hoặc cải tạo.
• Trừ đi chi phí phát triển hoặc cải tạo và lợi nhuận hợp lý của nhà phát triển hoặc nhà cải tạo ra khỏi giá trị bất động sản sau khi phát triển hoặc cải tạo để xác định giá trị bất động sản thẩm định.

Phương pháp thặng dư thường được sử dụng cho các bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc cải tạo, như đất dự án, đất quy hoạch, nhà cũ, v.v. Phương pháp này có ưu điểm là phản ánh khả năng sinh lời của bất động sản, phù hợp với nguyên tắc đầu tư, có thể áp dụng cho nhiều loại bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có nhược điểm là khó xác định chính xác giá trị bất động sản sau khi phát triển hoặc cải tạo, chi phí phát triển hoặc cải tạo và lợi nhuận hợp lý của nhà phát triển hoặc nhà cải tạo, cần có nhiều dữ liệu về thị trường, chi phí và thu nhập, cần có kinh nghiệm và kỹ năng để phân tích và dự báo.

VIVC với các cá nhân đã nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động thẩm định giá (từ 1999), chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định giá tài sản chuyên nghiệp, uy tín, chính xác và nhanh chóng cho các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp trong và ngoài nước. Và VIVC luôn tự hào với đội ngũ nhân viên có chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm, được đào tạo bài bản và sở hữu chứng chỉ thẩm định giá do Bộ Tài chính cấp phép.

Để biết thêm thông tin về dịch vụ thẩm định giá của VIVC, khách hàng có thể liên hệ với VIVC qua các kênh sau:

– Điện thoại: 0917.992.093 

– Email: Baan@vivc.vn

– Website: [www.vivc.vn]

– Địa chỉ: 130 Nguyễn Công Trứ, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh

 VIVC – Công ty thẩm định giá và giám định chất lượng uy tín và chất lượng hàng đầu Việt Nam.