Bất động sản là một loại tài sản có giá trị cao, ảnh hưởng lớn đến tài chính và kế hoạch phát triển của doanh nghiệp. Việc thẩm định giá bất động sản là một quá trình khoa học, chuyên nghiệp, nhằm xác định giá trị của bất động sản theo một mục đích nhất định, tại một thời điểm và địa điểm cụ thể. Trong bài viết này, VIVC sẽ giới thiệu về nguyên tắc, mục đích và 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được sử dụng tại VIVC.

Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá bất động sản

Theo Pháp lệnh Giá số 40/2003/PL-UBTVQH11, nguyên tắc thẩm định giá bất động sản là những quy tắc cơ bản, chung, bắt buộc phải tuân theo khi thực hiện thẩm định giá bất động sản. Có 11 nguyên tắc thẩm định giá bất động sản, bao gồm:

• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Giá trị của bất động sản phản ánh sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản đó, tức là sử dụng hợp pháp, khả thi, có thể thực hiện được và mang lại lợi nhuận cao nhất.
• Nguyên tắc cung-cầu: Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào sự cân bằng giữa cung và cầu của bất động sản đó trên thị trường. Khi cung vượt quá cầu, giá trị giảm; khi cầu vượt quá cung, giá trị tăng.
• Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản: Giá trị của bất động sản phản ánh sự đóng góp của các yếu tố như đất, lao động, vốn và doanh nghiệp trong quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó.
• Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của bất động sản không cố định, mà thay đổi theo thời gian, địa lý, kinh tế, xã hội, chính trị, môi trường và các yếu tố khác.
• Nguyên tắc cân đối: Giá trị của bất động sản phản ánh sự cân đối giữa các yếu tố tạo nên bất động sản đó, như đất, công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng, tiện ích, quy hoạch, pháp lý,…
• Nguyên tắc phù hợp: Giá trị của bất động sản phản ánh sự phù hợp của bất động sản đó với mục đích sử dụng, vị trí, thiết kế, chất lượng, kích thước, diện tích và các yếu tố khác.
• Nguyên tắc cạnh tranh: Giá trị của bất động sản phản ánh sự cạnh tranh của bất động sản đó với các bất động sản khác cùng loại, cùng khu vực, cùng thời điểm trên thị trường.
• Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của bất động sản phản ánh sự đóng góp của một phần bất động sản đó đến giá trị của toàn bộ bất động sản, hoặc sự đóng góp của một cải tiến đến giá trị của bất động sản đó.
• Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi: Giá trị của bất động sản phản ánh sự tăng hoặc giảm của phần sinh lợi của bất động sản đó do sự thay đổi của các yếu tố như chi phí, thu nhập, lãi suất, thuế,…
• Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác: Giá trị của bất động sản phản ánh sự tăng hoặc giảm do sự xuất hiện hoặc biến mất của những bất động sản khác có tác động đến bất động sản đó, như các công trình công cộng, giao thông, dịch vụ,…
• Nguyên tắc thay thế: Giá trị của bất động sản không vượt quá chi phí để thay thế bất động sản đó bằng một bất động sản tương đương.

Mục đích yêu cầu thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản có thể phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, tùy thuộc vào nhu cầu của người yêu cầu thẩm định giá. Một số mục đích thường gặp của thẩm định giá bất động sản là:

• Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng: Thẩm định giá bất động sản giúp xác định giá cả hợp lý, công bằng cho các bên tham gia giao dịch, đảm bảo lợi ích của người bán, người mua, người cho vay và người vay.
• Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng: Thẩm định giá bất động sản giúp cung cấp căn cứ khoa học, khách quan cho việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản, như ly hôn, phân chia tài sản, bồi thường, đền bù,…
• Phục vụ thuê tài chính: Thẩm định giá bất động sản giúp xác định giá trị hiện tại và giá trị dư của bất động sản để làm cơ sở cho việc thuê tài chính, tính toán lãi suất, khấu hao, thuế,…
• Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính: Thẩm định giá bất động sản giúp xác định giá trị hợp lý của bất động sản để tính thuế, hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính theo các quy định và tiêu chuẩn của nhà nước và các tổ chức quốc tế. Việc thẩm định giá bất động sản giúp đảm bảo tính minh bạch, chính xác, khách quan và công bằng trong việc thể hiện giá trị tài sản của doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức, cũng như trong việc nộp thuế, kiểm toán, đánh giá hiệu quả hoạt động,…

VIVC đang sử dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản nào?

Trên thế giới, có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản khác nhau, tùy thuộc vào loại bất động sản, mục đích thẩm định, thị trường và quy định của từng quốc gia. Tuy nhiên, có 5 phương pháp được sử dụng phổ biến nhất, đó là:

• Phương pháp tiếp cận từ thị trường
• Phương pháp tiếp cận từ chi phí
• Phương pháp tiếp cận từ thu nhập
• Phương pháp chiết trừ
• Phương pháp thặng dư

Thẩm định giá bất động sản là một quá trình khoa học, chuyên nghiệp, nhằm xác định giá trị của bất động sản theo một mục đích nhất định, tại một thời điểm và địa điểm cụ thể. Có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản khác nhau, phù hợp với từng loại bất động sản, mục đích thẩm định, thị trường và quy định của từng quốc gia.

VIVC – Công ty thẩm định giá hàng đầu tại miền Nam chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định giá bất động sản với giá cả hợp lý, thời gian nhanh chóng, chất lượng đảm bảo, bảo mật thông tin khách hàng. Để biết thêm thông tin về dịch vụ thẩm định giá của VIVC, khách hàng có thể liên hệ với VIVC qua các kênh sau:

– Điện thoại: 0917.992.093 

– Email: Baan@vivc.vn

– Website: [www.vivc.vn]

– Địa chỉ: 130 Nguyễn Công Trứ, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh